北京“后限竞房时代”:入市2.65万套 网签仅6630套

焦点南宁 2019-03-12 08:17:26
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自2016年9月开始,北京新出让的住宅项目就主要以限竞房和共有产权房为主。北京限竞房属于商品房而非政策性住房。但它与以前的纯普通商品房的区别是,购房者拿到房产证或者缴纳契税5年以后才能上市交易;土地出让时,“限房价,竞地价”,开发商获得土地使用前就已确定了销售价格的上限(在此上限基础上可以降价),且

自2016年9月开始,北京新出让的住宅项目就主要以限竞房和共有产权房为主。北京限竞房属于商品房而非政策性住房。但它与以前的纯普通商品房的区别是,购房者拿到房产证或者缴纳契税5年以后才能上市交易;土地出让时,“限房价,竞地价?#20445;?#24320;发商获得土地使用前就已确定了销售价格的上限(在此上限基础上可以降价),且绝大多数要求,建筑面积90平方米以下户型占比超过70%(以?#40065;?0/70)。

但受调控影响,限竞房陷入严重的销售僵局。?#24615;?#22320;产研究中心统计数据显?#33606;?#21271;京累计入市的限竞房合计41个项目,共计57期,这些项目提供的住宅套数合计有2.65万套,但截止到目前,网签平均完成仅25%。2.65万套只网签了6630套,另外在网签中的数据也只有5000套左右。也就是说,北京限竞房入市积压库存已经超过1.5万套。

冷热不均

“限竞房项目已经普遍降价10%左右。即使这样,除极个别项目外,整体市场表?#24544;廊?#20919;淡。大量的90/70同质户型导致限竞房很难去库存。”?#24615;?#22320;产首席?#27835;?#24072;张大伟表?#33606;?#26368;近因为?#20132;?#30701;暂供应减少,而在3月下半月开始,到4月份,预计供应量将出现井喷。

21?#20848;?#32463;济报?#20848;?#32773;选取了不同地段的限竞房以购房者身份进行调查。调研结果显?#33606;?#22320;段较好的项目(如二环附近的佑安府),所剩楼盘极少,房屋均价基本达到了政府限价的最高值;地段次好的项目(如西四环附近的国风长安),所剩楼盘有限,房屋均价相比政府限制的最高价格低三四千元;位置较偏的五环外项目(如大兴区的中海云熙),部分户型余量?#20185;伲?#20294;房屋总余量较多,目前价格较开盘以来略有涨幅,但最低均价仍比政府拟售的最?#22270;?#26684;低三千多元,销售人员的推销意愿也更强烈。

如位于丰台西南二环右安门外西铁营万达广场东侧的佑安府,其主售房型为高层房源和叠拼别墅。北京市住建委官网显示的住宅拟售价格为77227-83432元/平方?#20303;?#38144;售人员告诉21?#20848;?#32463;济报?#20848;?#32773;,目前高层房源?#30343;?#19979;4套,包括2套50平方米的一居室和2套180平米的跃层,均价为79000-83000元/平方?#20303;?#25454;悉,该楼盘于2018年11月30号开盘,销售称均价从开盘到目前无变化。

位于丰台区西四环莲石东路与鲁谷东街交叉口附近国风长安,某房产网站显示的参考价格为均价54378元/平方米,北京市住建委官网显?#38742;?#39033;目的住宅拟售价格为52937-57097元/平方?#20303;?1?#20848;?#32463;济报?#20848;?#32773;联系该楼盘销售人员得知,该小区在开盘当日(2019年2月18日)就已经售出90% 以上的房源,目前还剩不足十套的跃层房型,成交均价约53000 元/平方米,比楼盘整体均价低一千多元。整段交谈不到两分钟,或许是由于销量?#28142;恚?#35813;销售并未表现出极大的热情,”我们现在没有任何优惠活动”。

但更偏远地段的限竞房项目就显然销售尤其艰?#36873;?#20301;于门头沟永定镇地铁S1号线石厂站西南700米华萃西山项目,北京市住建委官网显示的拟售价格为49141-52487元/平方?#20303;?#38144;售人员称,目前均价为49000-52000元/平方米,2018年11月开盘后三栋楼仍有部分剩余,?#25215;?#25143;型甚?#32842;?#20197;49000元/平方米价格拿下。

整体而言,限竞房在销售价格上的表现可以分为三?#37073;?#19968;是地?#28205;?#22909;的项目,以政府限价区间内的最高价销售,绝不降价;二是地段次好的项目,在限价基础上略降。?#28909;?#35199;四环附近的国风长安,拟售均价5.4万,今年2月18日开盘时东西方向的跃层房?#22270;?#26684;降到了5.2万左右;三是位置较偏的五环外项目,价格普降。据?#37108;?#26500;统计,已入市的41个限竞房项目中,有过降价优惠的约有20个。其中,单价降5000元左?#26131;?#20026;普遍。降价形式上,除了降单价,还有采取特价房或打折优惠的方式。例如还未开盘的大兴金茂悦,此前拟售价为4万/平米,目前销售价格降到了3.7万/平米,?#19968;?#26159;精装交房;门头沟的华萃西山,近期推出了部分总价390万的特价房。

销售僵局

高企的库存显然是限竞房最大的障碍。?#24615;?#22320;产研究中心统计数据显?#33606;?#22312;过去一年,北京楼市库存增加到了5.66万套,相比2018年初上涨了2万套,上涨幅度高达57%。

在开年“小阳春”的短?#33694;?#33487;之下,未来北京限竞房销售会否好转?

58安居客房产研究院资深?#27835;?#24072;李震认为,北京限竞房市场已经陷入一个僵局。即因同质化造成滞销,滞销形成库存,库存影响利润,利润再逼开发商造同质化的减配新房,每?#25442;?#37117;是影响市场的因素。归根到底,还是因为政策设限,利润?#21344;?#34987;锁定,再加上楼市供大于求,让开发商几乎丧失了自主调节行情节奏的能力。今年还将有大?#23458;?#36136;产品入市,除了极个别尚未饱和的片区,大部分限竞房产品今年的去化?#24266;徊换?#20048;观。

李震认为,从今年政府工作报告中可以看出,稳地价、稳房价、稳预期是今年的工作重点,可见北京楼市政策大概?#26102;?#25345;不变。三四月份一直都是刚性需求集中释放的时间,所以造成一种楼市回暖的感觉,不过在这之后楼市还会重归平静。

“限竞房价格限定决定了它的对标人群就是刚需客群以及刚?#30446;腿海?#36825;部分人群支付能力相当有限。动辄三四百万的首付对这部分人群压力很大。”合硕机构首席?#27835;?#24072;郭毅在接受21?#20848;?#32463;济报?#20848;?#32773;采访?#21271;硎荆?#20215;格的限定和产品的雷同,限竞房从土地供应开始就决定了它未来滞销的命运。据郭毅观察,目前北京房地产市场上,除了部?#27835;?#32622;好、拥有稀缺资源以及产品受?#23777;?#30340;项目外,绝大部分限竞房销售?#32431;?#36828;低于企业预期。“有些项目开盘认购量还可以,但在转签约时,不少购房者冷静之后却选择了退房,客户流失比例很大。在这?#30452;?#26223;之下,开发商要么采取价格手段促销要么在产品上做加法。”

张大伟更为担忧的是,除了高企的库存,限竞房市场将进入全行业亏损中。“过去几年北京增加的供应量最主要体现在限竞房方面。限竞房区域供应扎?#20005;?#35937;明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。而在楼市成交平稳的环境之下,购房者观望态势明显。因此,限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房?#28142;?#20840;?#23458;?#20986;市场,导致开盘优质房源销售后,后续房?#24904;?#21270;非常慢。从价格看,限竞房项目开始出现了明显的价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,已经开始的价格战肯定会升级。”

张大?#23433;?#31639;,已经入市的限竞房项目只有不足5个项目有可能盈利,其他大部分将亏损。从销售周期看,基本都远远超过销售预期。而且各种成本都远远超过之前预期。

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