粮草储备战打响,房企战略分化之下的竞争

焦点南宁 2019-04-12 00:08:52
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房地产市场的降温,让越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全经营的“护城河”。慢慢地从注重规模、周转率和销售收入向注重持续现金流入转变。 而随着融资环境的?#32435;?房企之间的竞争大多围绕土储量展开。 融资动作频频 融资成本降低 3月房企融资环境延续2018年11月份以来的气氛,融资活动较为活跃。

房地产市场的降温,让越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全经营的“护城河”。慢慢地从注重规模、周转率和销售收入向注重持续现金流入转变。

而随着融资环境的?#32435;疲?#25151;企之间的竞争大多围绕土储量展开。

融资动作频频 融资成本降低

3月房企融资环境延续2018年11月份以来的气氛,融资活动较为活跃。

据克而瑞研究中心提供的数据显?#33606;?月份85?#19994;?#22411;房企的融资总额为1204.7亿元,环比上升18.5%,同比增长13.7%。具体到企业表现,3月份融资总量最高的企业是万科,融资总量127.9亿元,主要是其3月27?#25112;?#34892;的一笔增发,募集金额77.8亿港元,以及3月8日发行的一笔6亿美元中期?#26412;蕁?/p>

另外从梯队表现来看,1-3月份所有梯队的房企融资总量均实现了同比上涨。其中,TOP10房企融资同比增加39.71%,也是平均融资额最多的一个梯队,增幅?#27815;?#22823;。克而瑞研究中心?#28304;?#20998;析认为,主要由于2018年初以及央?#37026;?#21518;五次降准,加强银行间流动性,房企抓住融资环境较为宽松的窗口进行融资,以及由于债券陆续到期,房企发债意愿较强。

进入4月份,房企的融资潮仍在持续。包括万科、恒大、融创等头部房企均抛出了各种的发债计划。

4月9日,?#36797;?#26377;4家房企发债。其中,?#36125;?#32622;业就5亿美元未偿付?#26412;?#20316;出?#25442;?#35201;约,并拟发新?#26412;藎?#36234;秀地产拟发11亿港元债券;融创中国发行2023年10月到期的7.5亿美元优?#32469;本藎?#24180;利率7.95%;弘阳地产集团发行于2022年到期金额为3亿美元、年利率9.95%的优?#32469;本蕁?/p>

4月8日有6家房企公布发债。其中,中国恒大集团公告称,发行3笔合共20亿美元的优?#32469;本藎?#25105;爱我家拟发行20亿境内公司债,期限?#24576;?年;蓝光发展成功发行5000万美元境外私募债券;金茂酒店拟发行7亿元超?#21776;?#34701;资券;融创房地产集团拟申请发行80亿元公司债券,申请已获得上交所受理;弘阳地产集团宣布建议发行优?#32469;本藎?#20248;?#32469;本?#30340;所得款项净额为现有债务进行再融资及一般公?#23621;?#36884;。

4月4日,万科公告称,成功以每股H股29.68港元,向不少于6名承配人,成功配发及发行总数为262,991,000股新H股,配售所得款项净额约为77.8亿港元。

而4月3日晚,碧桂园也发布公告称,此前宣布的公司债发行工作?#24310;?月2日完成,最终发行规模为5.9亿元,票面利率5.03%。

从房企资金成本看,相比前期?#20852;?#19979;调。主流房企境外融资成本均在6%-8%,境内融资的公司债均在5%以内,境外融资成本也有非常明显的降低。

东北证券房地产行业分析师高建指出,在融资成本方面,房企发行的产?#38450;?#29575;大多低于他们在 2017年和2018 年发行的相同期限的产品,但仍高于2016年的发行成本。

以4月3日发行公司债券的华侨城为例,其本期债券?#20998;忠黄?#38480;5年,第3年末附发行人调整票面利率选择权和投?#25910;?#22238;售选择权,发行总额为25亿元,票面利率3.88%。  

战略分化之下的粮草储备战

身处下行期的房地产市场让绝大多数房企捂紧了钱包,但企业们深知唯有土储丰富,才能让其?#20998;?#19994;绩目标以及实现更好行业?#28142;?#30340;路径变得清晰。在融?#25163;?#28176;顺畅的前提下,房企间的竞争大多也围绕土储量展开。

尽管企业在拿地方面的理性回归将继续蔓延至2019年,但对于一些现金流能力较强的企业来说,也是比较适合增加土储的时机。

克而瑞研究中心数据显?#33606;?月份31?#19994;?#22411;房企?#30053;?#24635;建面达2705万平方米,相比上月上升11%,总的?#30053;?#22303;地成交总价为1224亿元,环比下降3%。

从企业表现来看,尽管3月份大多数房企拿地态?#35748;?#23545;持谨慎,但少数房企拿地态?#35748;?#23545;积极。3月份31?#19994;?#22411;房企中拿地超200万平的房企仅有3家。

从?#30053;?#25343;地城市分布来看,3月份31?#19994;?#22411;房企的主要投资布局方向集中在强二线城市及热点三?#21335;?#22478;市,?#30053;?#24314;面占比分别为 44%、48%,其中重庆、济南、合肥、南宁等强二线城市与佛?#20581;?#24310;安?#28909;?#28857;三?#21335;咝略?#22303;地总量都不小。从区域分布看,31?#19994;?#22411;房企拿地分布比较均衡,其中,中西部?#30053;?#25343;地建面占比达30%,其他三个区域?#30053;?#22303;储占比都有不同?#28525;?#19978;升。

易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监严跃进表?#33606;?018年以来房企拿地渐趋谨慎,?#20174;?#34892;业下行及调控持续。在宏观经济?#38382;?#19981;景气之外,2018年国内重点城市市场整顿力度不减,对于土地提出更为?#37327;?#30340;条件,?#28909;?#37197;建规模增多、限价条款严格,这在很大?#28525;?#19978;限制了企业的拿地能力。

此外,不同规模、不同类型房企的拿地投资战略也出现分化。

自2018年三?#24452;?#20043;后,包括碧桂园、恒大、中海、保利在内的部分TOP 10房企投资节奏表现出了明显放缓的趋势。而与之对应的是,在房地产市场调整期,仍有部分房企投资力度不减。在2018年9-11月?#30053;?#22303;地投资相对积极的五家房企中,?#20852;?#23478;属于央企、国企?#28142;?#22806;,一些跻身TOP 50且规模在500亿元左右的新上市房企拿地踊?#33606;?#22914;正荣地产、弘阳地产、大发地产等。

克而瑞研究中心分析称,新上市房企拿地热度不减,一方面由于新上市房企?#21776;?#20869;资金压力迅速缓解,为其战略性投资扩?#30424;?#20379;了有力支撑;另一方面,随着上市后市场关注的提升,助力融资渠道的拓宽,这些房企的规模发展需求进一步被满足。

不过据?#30340;?#20154;?#23458;?#38706;,在市场回归理性、房企投资节奏普遍放缓的背景下,不少企业已在内部提高了拿地?#23433;?#31639;阶段的投资回报率。基于当前资本市场环境走弱的预期依旧,2019年土地整体价格预计将持续走稳,市场也将迎来适合?#37026;?#29956;别、抄底拿地的新一轮战略发展周期。而2019年企业业绩规模的增长,也将主要依靠供货增长来实现。

同策咨询研究总监张宏伟认为,在拿地方面,2019年房企应重点在二线及强三线储备粮草。一线城市机会虽好,但进入门槛较高且竞争压力较大?#40644;?#36890;的三?#21335;?#22478;市一方面去库存压力?#28304;媯?#21478;一方面市场增长空间?#37026;蓿?#22240;而企业布局还需谨慎。?#23433;?#20998;三?#21335;?#22478;市机会型进入,跑跑量还可以,但若想长期战略布局还要更加审慎一些。”

来源:北京商报、证券日报、中国新闻网、克而瑞研究中?#27169;?#20013;房网综合整理

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